garantia locatícia

garantia locatícia

Compreende elementos acessórios garantidores do contrato de locação; representa ônus que a lei impõe ao inquilino, que possui o uso e gozo da coisa, para assegurar ao locador adimplemento da obrigação, em especial o pagamento do aluguel e encargos.

A lei contempla as seguintes modalidades de garantia: caução, fiança e seguro de fiança locatícia, não admitindo a disposição de mais de uma garantia num mesmo contrato, e, dada a natureza acessória da garantia, a imposição de mais de uma implica nulidade da excedente.

A garantia locatícia, vinculando o garantidor, se estende até a efetiva devolução do imóvel.

O locador poderá exigir a substituição da modalidade de garantia ou do fiador nas hipóteses de:

a) morte, ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador;

b) mudança, sem comunicação, da residência do fiador;

c) exoneração do fiador;

d) prorrogação da locação por prazo indeterminado, se a fiança tiver termo final;

e) alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador;

f) desaparecimento dos bens móveis, desapropriação ou alienação do imóvel, tratando-se de garantia expressa por caução.

O descumprimento, por parte do inquilino, da exigência do locador para oferecer nova garantia ou novo fiador implica a:

a) resolução do contrato de locação, por infração de cláusula contratual, que exige do locatário a exibição de novo fiador ou nova garantia no prazo de 30 dias;

b) antecipação do dia do vencimento do aluguel para até o sexto dia útil do mês vincendo.

Quanto ao conteúdo, a fiança abrange o aluguel, os encargos, a indenização por danos no prédio locado, e, eventualmente, as despesas judiciais.

Morrendo o fiador pode o locador exigir a sua substituição, continuando entretanto os herdeiros responsáveis por eventuais débitos existentes até a data do falecimento, exceto se o valor ultrapassar as forças da herança [Cód. Civil/2002, art. 836 (art. 1.501 do Cód. Civil/1916)].

O contrato de fiança do fiador casado só terá validade com o consentimento do cônjuge, independentemente do regime de bens, excluindo-se da comunhão a fiança prestada pelo marido sem o consentimento da mulher, que poderá exercitar a ação de anulação de fiança irregular no prazo decadencial de 4 anos.

A fiança, quando ilimitada, compreenderá todos os acessórios da dívida principal – Cód. Civil/2002, art. 822 (art. 1.486 do Cód. Civil/1916), inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador, que deverá ser notificado da demanda.

Ocorrendo pluralidade de fiadores a fiança implica solidariedade entre os garantidores, respondendo cada um de per si pela dívida toda, exceto se se reservarem o benefício da divisão, hipótese na qual cada um dos fiadores responderá tão somente pela cota da sua obrigação [Cód. Civil/2002, art. 830 (art. 1.494 do Cód. Civil 1916)]. (ngc)

A lei contempla as seguintes modalidades de caução:

a) caução de bens móveis: entrega ao credor ou ao seu representante;

b) caução de bens imóveis: averbação no registro respectivo;

c) caução em dinheiro: não pode exceder ao equivalente a 3 meses de aluguel; deverá ser depositada em caderneta de poupança autorizada, revertendo em benefício do locatário as vantagens decorrentes do depósito;

d) caução em títulos e ações: deverá ser substituída, no prazo de 30 dias, nas hipóteses de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

O seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário.