enfiteuse

enfiteuse

Derivado do grego emphyteusis, do verbo emphyteusein (plantar ou melhorar terreno inculto), designa, na terminologia jurídica, o contrato pelo qual o proprietário de terreno alodial cede a outrem o direito de percepção de toda utilidade do mesmo terreno, seja temporária ou perpetuamente, com o encargo de lhe pagar uma pensão ou foro anual e a condição de conservar para si o domínio direto.

Modernamente, o contrato de enfiteuse, também dito de emprazamento e de aforamento, é tido em caráter perpétuo. E, por ele, se opera o desdobramento do domínio alodial, que pode ser entendido como o domínio em todos os seus aspectos atribuídos a um senhor, apresentando dois domínios diferentes e autônomos, relativamente aos direitos próprios a cada um: o domínio direto, que se conserva com o primitivo senhorio ou seus sucessores, e o domínio útil, o desdobrado, que se atribui ao enfiteuta ou foreiro.

A enfiteuse pode extinguir-se pelo comisso ou pela encampação, os quais têm o poder de desfazer o desmembramento dos domínios, restabelecendo a unidade alodial.

A encampação pode resultar de acordo entre enfiteuta e senhorio direito, ou pode mesmo consistir em direito daquele que abandona o prédio aforado em mãos do senhorio direto.

O comisso, decorrente da falta de pagamento dos foros, deve ser, porém, judicialmente declarado. E somente por decisório judicial se tem como imposto.

Além dos foros devidos, que se assemelham a aluguel pela ocupação e utilização do terreno aforado, o senhorio direto faz jus ao laudêmio, a ser pago toda vez que o foreiro transfere o domínio útil a outro enfiteuta, não se computando, porém, como transferência sujeita a laudêmio a que se cumpre pela sucessão.

Cabendo ao senhorio direto toda preferência ou privilégio para reaquisição do domínio útil, não pode o foreiro nem vender nem dar em pagamento a propriedade aforada sem que dê ciência ao senhorio direto, a fim de que possa exercer seu direito de opção, dentro do prazo que lhe é assinado por lei.

De igual modo, se o senhorio direto quer desfazer-se do direito que lhe cabe, deve dar ciência ao senhorio útil, para que se utilize do direito de preferência que lhe é atribuído, a fim de que reúna em si os dois domínios.

Quando, por sucessão ou por outro motivo, o direito sobre a ocupação e utilização do imóvel se fracione entre vários titulares, para que não se dê a divisão a respeito do direito do senhorio direto, elege-se ou se nomeia o

cabecel, que assim se constitui em representante de todo o prazo ou enfiteuse.

O imóvel enfitêutico é suscetível de hipoteca, como pode ser penhorado. Mas não é válida a sua venda, mesmo judicial por arrematação, sem que do fato se dê também ciência ao senhorio direto, para assistir à praça e usar, se quiser, de seu direito de preferência.

A enfiteuse é resgatável pelo foreiro, o que vulgarmente se diz remição, depois de decorrido um certo número de anos do emprazamento e mediante pagamento de um certo número de foros ou pensões anuais, tudo na conformidade do que dispuser a lei vigente, reguladora da matéria.

O Cód. Civil/2002 proibiu a constituição de enfiteuses, subordinando as então existentes, até a sua extinção, às disposições do Cód. Civil/1916 e leis posteirores (art. 2.038, do Cód. Civil/2002). (ngc)