ação de renovação do contrato de locação

ação de renovação do contrato de locação

É direito próprio do locatário de prédio para fins não residenciais, no sentido de obrigar o locador a renovar o contrato anterior em idênticas condições ou noutras, segundo for judicialmente decretado.

Este direito de preferência, fundado nos requisitos que a própria lei estabelece, resulta na renovação ou prorrogação do contrato, promovida judicialmente, queira ou não queira o locador.

A petição formulada para o pedido deve fundar-se:

I) na prova de que o requerente satisfaz as exigências legais:

a) pede renovação por tempo certo;

b) o prazo pedido não é inferior a cinco anos;

c) explora o locatário o comércio ou a indústria, no mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de três ou mais anos;

II) prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III) prova da quitação dos impostos, taxas, emolumentos, cujo pagamento está a seu cargo e possam afetar o imóvel, objeto da locação;

IV) indicação clara e precisa, no próprio texto do requerimento, ou em papel à parte, das condições oferecidas para a locação;

V) indicação do fiador, quando houver, e se for pessoa física referir o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão; se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova da regularidade de sua existência; em ambos os casos deverá ser desde logo comprovada a idoneidade do fiador oferecido;

VI) prova por documento autêntico e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidariamente, os encargos da fiança e têm qualidade legal para a sua aceitação;

VII) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Assim será o caso daquele que adquira o negócio ou estabelecimento, simultaneamente, com o contrato de locação. Mas, em tal caso, não se dispensa o exercício do comércio por três anos.

No entanto, o locador pode opor-se à pretensão do locatário, mostrando razão sua, diante da qual fundamente a improcedência do pedido.

E são motivos para se impedir a renovação:

a) necessidade do imóvel para pessoa de sua família;

b) decorrentemente, para si mesmo;

c) quando o locatário não preenche as condições exigidas em lei e reputadas indispensáveis para a obtenção do benefício;

d) quando sua proposta, excluída a valorização, trazida por ele, locatário, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do lugar na época da renovação;

e) quando tem proposta de terceiro em condições mais vantajosas;

f) quando está obrigado, por determinação das autoridades locais, a realizar obras, que importem na sua radical transformação, ou modificações, que alterem o valor da propriedade.

Mas, na justificação do uso da casa para negócio próprio ou de família, é necessária a prova da existência de fundo de comércio, que se quer transferir, existente há mais de ano. A inexistência do fundo de comércio é que fundamenta a oposição do locatário.

Vide: Fundo de comércio.

Se o locatário, que não foi atendido na renovação sob esse fundamento, verifica que o locador deu destino diferente ao prédio locado, tem direito a pedir que seja indenizado pela perda da locação. Regulam a matéria os arts. 71 a 75 da Lei nº 8.245/91.

Vide: Fundo de comércio, Locação, Renovação da locação.